SW Vastgoedverbetering werd door Wooncorporatie Portaal Utrecht gevraagd om een onderhoudsadvies te maken voor de complexen aan de Truman-, Adenauer- en Marshalllaan. Hierbij moest rekening gehouden worden met een grotere ingreep in de nabije toekomst . Anna de Wit, RGS planvoorbereider bij SW Vastgoedverbetering, vertelt over de RGS samenwerking met Portaal en hoe ze bij het maken van het onderhoudsadvies samen op zoek moet zijn gegaan naar de juiste balans tussen kwaliteit, bewonerstevredenheid en de kosten.
Wooncorporatie Portaal Utrecht heeft 9 RGS partners in planmatig onderhoud. Binnen deze samenwerking heeft Portaal een onderverdeling gemaakt van hun complexen, waarbij de partners verantwoordelijk zijn voor het planmatig onderhoud van de schil. Vanuit onze vestiging in Amsterdam vormen Anna en haar collega Mark Tromp, RGS inspecteur, de onderhoudsadviseurs van SW voor Portaal.
Anna: “Portaal is bezig met ontwikkeling van RGS. Ze hebben werkgroepen gecreëerd om de samenwerking, processen en documenten te optimaliseren. Het voordeel van RGS voor een wooncorporatie zoals Portaal is, dat je de kennis uit de markt kan benutten. Mede daardoor en door de langdurige samenwerking worden de kosten meer voorspelbaar en beheersbaar. Traditioneel draagt een corporatie op welke werkzaamheden uitgevoerd moeten worden. Nu brengen de RGS-partners advies uit voor het best passend onderhoud op basis van de uitgangspunten die de corporatie heeft vastgesteld. “
Voor de complexen aan de Truman-, Adenauer- en Marshalllaan kreeg SW de vraag om een onderhoudsadvies te maken. De onderhoudswerkzaamheden stonden gepland in 2024, maar moesten eerder uitgevoerd worden dan gepland. Uit de vele meldingen bij de servicedienst voor klachten en onderhoud bleek dat de voorgaande onderhoudswerkzaamheden ontoereikend waren om tot 2024 te wachten. Het uitgangspunt van dit advies moest zijn, dat het complex na de werkzaamheden zonder al te veel onderhoudsproblemen nog een cyclus mee kan gaan.
Aanpak voor het juiste onderhoudsadvies
Hoe heeft SW dit aangepakt? Anna: ”We zijn in gesprek gegaan met Portaal om de uitgangspunten helder te krijgen. Om een goed beeld te krijgen spraken wij met verschillende afdelingen, zoals klachtenonderhoud, de wijkbeheerder en technisch projectleider. Vervolgens hebben we onderzoeken laten voeren naar brandveiligheid, asbest, standleidingen en daken. Ook hebben we een eigen 0-meting uitgevoerd aan alle onderdelen van de gevel om te bepalen waar de gebreken liggen en om de kwaliteit van verschillende onderdelen te beoordelen.
Op basis van de onderzoeken zijn de volgende adviezen uitgebracht : de standleidingen moesten aangepakt worden, voor het dak was een reinigingsinspectie met het herstellen van plaatselijke gebreken voldoende en we moesten brandveiligheidswerkzaamheden uitvoeren in de woning en algemene ruimtes, zoals het aanbrengen van brandwerende deuren en rookmelders en het brandveilig afwerken van leidingen en doorvoeren. De standleidingen worden gerelined. Hierbij worden speciale coatinglagen in de bestaande standleiding aangebracht, waardoor er een complete nieuwe binnenwand wordt gecreëerd. Het grote voordeel van relinen is dat er geen hak- en breekwerk hoeft plaats te vinden.”
Bewonerbegeleiders voor een optimale coördinatie
We zetten bewonerbegeleiders in, omdat sommige werkzaamheden erg ingrijpend voor de bewoners zijn. Bij het aanbrengen van brandwerende middelen komen er veel verschillende mensen bij de bewoners over de vloer. Tijdens het relinen van de standleiding moeten de bewoners van een streng boven elkaar liggende woningen tegelijkertijd thuis zijn en kan het riool niet gebruikt worden. Dit vergt een goede coördinatie. De bewonerbegeleiders informeren de bewoners en maken duidelijke afspraken. Ook staan ze tijdens de werkzaamheden klaar voor vragen van bewoners. Anna: “Zij zijn de verbindende factor tussen de bewoner en uitvoerder.”
Hoe waarborgt SW de kwaliteit? Anna: ”Met de opdrachtgever zijn in de voorbereidingen de kwaliteitseisen vastgesteld waaraan de werkzaamheden na de uitvoering en de komende jaren moeten voldoen. Hiervoor hebben we samen gezocht naar de juiste balans tussen kwaliteit, bewonerstevredenheid en de kosten. Deze RGS prestatie-eisen toetsen wij bij de start, tussentijds en aan het eind van de uitvoeringscyclus. Daarmee tonen wij tevens aan dat wij voldaan hebben aan onze afspraken.
