/

Monique (Tsavo);

"Uiteindelijk doen we het allemaal voor die eindgebruiker, de bewoner."

Monique Egenberger is opgeleid architect en werkzaam bij Tsavo, waar ze met het energetisch verbeteren van woningen verschil wil maken op de wereld. Monique: “Ik startte mijn opleiding architectuur met het idee dat ik de wereld een beetje mooier wilde maken. Na een carrière als projectmanager bij adviesbureaus en een woningcorporatie merkte ik dat woningbouw mij heel erg trok. Na jaren in de nieuwbouw kwam ik in aanraking met groot onderhoud en renovatie. Toen besefte ik dat het nog mooier was om in een bestaande omgeving, met bewoners en bestaande woningen verbeteringen te doen.  Dat is waar ik nu zit, bij Tsavo. “

Tsavo bestaat 7 jaar en ik werk daar 4,5 jaar. Daarvoor was ik manager vastgoed bij een woningcorporatie. Hier was ik vooral aan het managen en raakte ik de inhoud kwijt. Ik wilde weer verschil maken binnen projecten. Bij Tsavo maak ik afspraken met de corporatie, waarmee ik hun ambitie op het gebied van energetische verbeteringen help waar te maken. Door mijn ervaring ken ik de corporatiewereld goed en spreek de taal. Tsavo werkt ook voor VvE’s en beleggers met een duurzaamheidsambitie. Doordat zij te maken hebben met andere regelgeving en budgetten, maken zij andere afwegingen. We zien dat corporaties vaak voorop lopen om hun portefeuille op peil te houden en betaalbaarheid een belangrijk aspect vinden. Door de langjarige en steeds efficiëntere samenwerking met opdrachtgevers, adviseurs en bouwpartners waarmee we werken, komt tijd en ruimte beschikbaar om innovaties mee te nemen en extra scherpte (meest economische maatregelen) te vinden. Dat continu leren, verbeteren en kennis delen is nodig om die enorme opgave die er is met energietransitie, CO2 en gasreductie aan te pakken.

/Monique:

Bij Tsavo verduurzamen we voor iedereen, in elke situatie en voor elke portemonnee

We maken eerst inzichtelijk waar onze opdrachtgevers staan. Vervolgens helpen we met het formuleren van de ambitie en geven we aan wat er moet gebeuren om daar te komen en hoeveel dat kost. We laten verschillende oplossingen zien waaruit de opdrachtgever kan kiezen. Daarbij zorgen we ervoor dat het project georganiseerd wordt en gedragen wordt door de bewoners. Dat de bewoners snappen wat er gebeurt en waarom en dat ze daarachter staan. Want je wil het liefst dat woongedrag mee verandert, waardoor er daadwerkelijk een reductie van de energierekening en CO2 uitstoot gerealiseerd wordt met het verduurzamen van de woning.

Wij werken samen op basis van langjarige samenwerkingen, waarbij de partners zich conformeren aan een prijzenboek. Door de langjarige samenwerking demp je de effecten van de markt. Bij een project op basis van aanbesteding merk je hoe ingewikkeld het is om de kwaliteit te halen die beoogd is. Hierdoor ontstaan er discussies die je niet hebt in een langjarige samenwerking, waar geven en nemen de norm is met winst voor alle partijen. In een project overstijgende samenwerking behoed je elkaar voor fouten en los je het samen op.  Een groot voordeel van langjarig samenwerken is dat er van tevoren duidelijk is hoeveel woningen er gedaan worden, met zoveel partners. Die hebben de capaciteit geserveerd. Die continuïteit is voor iedereen prettig, maar staat of valt met het realiseren van gemaakte verwachtingen. Bij de verduurzaming van de portefeuille van Woonzorg Nederland lukt dat.

Woonzorg gaat voor betaalbaarheid en comfort. Het is niet alleen meer de gas en warmtevraag, maar het is ook bijvoorbeeld de hittebestrijding in de zomer.

/ Monique

Woonzorg Nederland, een landelijke wooncorporatie voor senioren, is een grote opdrachtgever van Tsavo en SW. Woonzorg is actief in 170 gemeenten, heeft zo’n 43.000 wooneenheden in bezit en heeft de ambitie om uiterlijk 2023 voor alle woningen gemiddeld energielabel B te behalen. Tsavo is 5 jaar geleden door Woonzorg Nederland gevraagd om deze enorme ambitie samen waar te maken. Tsavo was bij Woonzorg bekend, omdat zij zich voor Eigen Haard al waargemaakt had bij een soortgelijke opgave.

Om de doelstelling van gemiddeld label B in 2023 te behalen, werd ervoor gekozen om alleen onderhoud mee te pakken waar ook verduurzaamd werd. Dit was nodig om focus en tempo te realiseren. Inmiddels zit Woonzorg nu al gemiddeld op label B. Daarnaast is het aantal woningen met label C of hoger eind 2022 82%. We streven ernaar in 2026 geen D of slechter meer te hebben. De gemiddelde gasbesparing na verduurzaming bedraagt nu zo’n 22%. Dat is in 2022 bereikt. Aangezien de labelrekenmethodieken iedere 3 jaar veranderen, is dit wel lastig om op te sturen. Woonzorg stuurt daarom, vanaf de rekenmethodiek NTA8800, ook op CO2 reductie en netto warmtevraag. En als dat op dit moment niet de meest economische keuze is, dan staan de maatregelen klaar voor het juiste moment. Dus eerst de schil, daarna ventilatie, vervolgens PV panelen en de warmte-installatie bekijken.

Inmiddels pakken we het onderhoud wel integraal mee. Eric: ”Dit is altijd de wens van SW geweest.” Voorheen liepen er 2 programma’s, Duurzaam Wonen en RGS. Beide programma’s hebben zich de afgelopen jaren enorm ontwikkeld, waardoor je ze nu kan integreren. Ook kijken we door naar een verdere toekomst dan AEDES (de branchevereniging van wooncorporaties in Nederland) van ons vraagt. Woonzorg gaat nu echt voor het comfort. Het is niet alleen meer de gas en warmtevraag, maar het is ook bijvoorbeeld de hittebestrijding in de zomer. We willen ook graag de circulariteit meenemen. Wat doen met in- en uitkomende materialen. Woonzorg investeert ook in de vergrijzingsadaptatie, bijvoorbeeld door de energetische verbeteringen ook door te voeren in ruimtes waar ouderen relatief veel tijd doorbrengen, zoals recreatieruimtes en gangen.  

SW is een partij die heel veel eigen mensen in dienst heeft, die heel veel dingen zelf doen en veel kennis in huis hebben. Dat is een cultuur, een mindset, een manier van wie je wilt zijn en daarom passen wij bij elkaar.

De samenwerking tussen Tsavo en SW is in 2018 ontstaan. Eric: “Het eerste project, Windmolenbroek 128 woningen in Almelo, was op basis van aanbesteding. SW was toen al geruime tijd de RGS partner van Woonzorg Nederland in Noord Nederland en mocht ook meedoen met de aanbesteding.” Eric was destijds als regiomanager van regio Drachten en Groningen het aanspreekpunt vanuit SW voor deze RGS. Hierdoor werd hij de aangewezen persoon om samen met  projectleider en bewonersbegeleider de presentatie voor de aanbesteding te verzorgen. SW werd geselecteerd. Voorwaarde was echter wel, dat de ploeg die de aanbesteding had gepresenteerd ook het project moest leiden. Zo kwam het dat Eric opeens een project in Almelo moest doen. Eric: “Ik deed RGS in Noord en zo kreeg ik Duurzaam Wonen er ook bij en dat werd landelijk. Ik dacht: Dat ga ik eerst wel een paar jaar doen, maar het is inmiddels 2023 en we lopen nog steeds met diezelfde samenwerking. Dat doe ik met veel plezier. Vanuit SW ben ik verantwoordelijk voor zeg maar alles wat er speelt binnen Woonzorg.”

Uiteindelijk was Windmolenbroek een voorbeeld van hoe we het nu niet meer doen. We zijn daar tegen zoveel dingen aangelopen, omdat het niet integraal bedacht was. We merkten al gauw dat we aan de voorkant veel meer met elkaar moeten onderzoeken om te kijken hoe het gebouw erbij staat. Daarna kijken naar de beste energetische oplossingen en dan kijken naar wat de beperkende factoren zijn, zodat we Woonzorg de goede keuze kunnen laten maken. Eric: ”Als je terugkijkt op het begin van onze situatie zie je, doordat je steeds bezig bent met gebouwen die min of meer dezelfde opbouw hebben een gigantisch lerend effect.”

Project Het Lindenhof

Met trots kijken Monique en Eric terug op twee projecten in Enschede. Dit waren hele transformaties. Daar hebben we echt aan architectuur gedaan. We zijn vooral trots dat we het samen met de bewoners hebben gedaan. Bij één project ging het van een gesloten naar een open galerij. Dat is nogal een verschil voor de bewoners. Toch hebben we dat zo weten te maken dat alle bewoners tevreden en heel positief zijn. Samen met de bewoners hebben we de entree en de recreatieruimte aangepakt. Daar hebben we de bewoners ook echt in geparticipeerd.  De bewonersbegeleider had verfblikken als lampen opgehangen en planten in de modelwoning gezet. Door het huiselijke te combineneren met energetische maatregelen, was het ijs zo gebroken. Monique: “Dat was een van de mooie doorbraken.”

Verduurzaming 133 appartementen Het Lindenhof

Eric: ”Wat ik het voordeel van het samenwerken met Tsavo vind, is dat de lijnen heel kort zijn. In principe heeft SW te maken met één manager en die doet nagenoeg alles voor ons. Daarnaast heeft Tsavo veel kennis in huis. Maatregelenpakketten uitrekenen doen ze zelf en ze hebben intern mensen die verstand hebben van bouwkosten. Daardoor kan het proces een heel stuk korter worden. Er kan snel geschakeld worden omdat er bereidwilligheid bij hen is om een oplossing te zoeken”. Monique: “SW is een partij die heel veel eigen mensen in dienst heeft, die heel veel dingen ook zelf doen en veel kennis in huis hebben. Dat is een cultuur, een mindset, een manier van wie je wilt zijn en daarom passen wij bij elkaar. Wij begrijpen elkaar, ook hoe het werkt intern”.

Bijzonder aan onze samenwerking is niet alleen continuïteit, maar ook dat we open en eerlijk tegen elkaar zijn. Dat je echt naar elkaar luistert en samen voor de opdrachtgever perfecte gebouwen aflevert. Monique: ”Uiteindelijk doen we het allemaal voor die eindgebruiker, de bewoner, van Woonzorg Nederland. Die moet tevreden en blij zijn. Dan voeg je iets toe, dan ben je maatschappelijk van belang.” Het lijntje tussen ons is heel kort en tussen de projectleiders ook. Eric: “We weten wat we aan elkaar hebben. We hebben aan één woord genoeg. Dat is de loop van de tijd ontstaan. Het hebben van aandacht van die bewoner zit al zo in onze culturen. Dan heb je daar ook geen discussie meer over.” Programmamanager Duurzaamheid bij Woonzorg Nederland Wim Bakker, voegt hieraan toe: “Voor Woonzorg Nederland is de samenwerking met Tsavo en de ketenpartners goed. Het levert betrouwbaarheid op, we betwijfelen of we zonder deze samenwerking de afgelopen 5 jaar gemiddeld 1.000 woningen per jaar zouden hebben kunnen verduurzamen.”

Vanuit Woonzorg is het idee gekomen om een werkgroep voor circulariteit te starten. We gaan de samenwerking gebruiken om hier een vliegwieleffect op te krijgen.

Zo lukte het om binnen 3 weken de plannen van het project in Purmerend rond te krijgen. De Poelmanflat was trouwens het eerste project waarbij circulariteit is toegepast. De dakbedekking is van gerecycled materiaal en met de gevelbekleding zijn meubels gemaakt. Doordat materialen steeds schaarser worden, gaan we meer naar circulariteit en alternatieven kijken. Vanuit Woonzorg is een werkgroep voor circulariteit gestart. Wim Bakker voegt hier het waarom van deze werkgroep toe: “Woonzorg is met deze werkgroep gestart omdat de impact van de toegepaste materialen op het klimaat, de ‘embodied carbon’, ook enorm is. Het is van het grootste belang zoveel mogelijk hernieuwbare, hergebruikte en biobased materialen toe te passen.”

We gaan de samenwerking gebruiken om hier een vliegwieleffect op te krijgen. Ook gaan we de processen efficiënter maken, zodat je met minder mensen en materialen nog steeds hetzelfde resultaat kan behalen of verbeteren. Monique: “ Dat hebben we nu ook heel hard nodig, omdat schaarste voor uitdagingen in de processen zorgt. Maar doordat het proces en de samenwerking zo sterk is, heb ik er wel alle vertrouwen in dat we een manier gaan vinden om te blijven verduurzamen en te blijven verbeteren. Daar zit nog altijd de uitdaging.”

Vragen over dit artikel? Neem contact op met Eric.

Eric Scheer

/ Commercieel manager